富力真还传：借款总额降35% 手握7000亿货值待周期转暖

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2022年8月7日，亿货富力地产公布了2021年业绩公告。富力在这份难产的真还值待周期转暖业绩公告中，仍是传借富力地产一以贯之的风格，平实朴素。款总过去一年的额降历程，在管理层报告、手握业务回顾中看似风轻云淡，亿货仔细揣摩，富力字里行间虽是充满了艰辛，但透露出来的是上下同欲，更是一份坚持与对未来的信心。

富力在债券展期、融资、项目出售等方面的困难多、动作多，取得一定成果。通过坚定出售非核心资产、内部优化、寻求战略投资者等一系列开源节流的措施，力求卸下历史包袱，穿越行业20年来最艰难的周期，在新的发展阶段轻装上阵。

一次性减值130亿后轻装上阵

与众多房企公布的2021年业绩公告相似，富力这份年报也是收入、利润双降。

全年，富力实现营业总收入762.3亿元，同比下滑11.25%，相关结转交付工作基本稳健。同期归母净利润为亏损164.69亿元，主要亏损为计提一次性资产减值约130亿元。

减值资产主要集中在存货之中，相较于账面2000亿元的存货而言，130亿元减值力度并不算大。面对全行业终端销售遇冷的情况，富力对部分存货资产进行减值，可将部分风险前置。在充分减值后，为后续富力的轻装上阵增添了一份保障。

2021年，富力在竣工交付方面相对稳健，销售也相对平稳，共计实现合约销售总额为1202亿元，基本与2021年持平。销售总建筑面积941万平方米，折合销售均价约1.28万元/平米，较全年结转的8300元/平米明显要高，有望在后续改善利润表现。

2021年，富力主要的策略仍为降投资，降负债，出售非核心资产，寻找项目合作伙伴，寻求债务展期，接受较低的预售盈利。全年新增拿地仅30亿元，同比减少80%，大幅收缩战线。与此同时，富力也在经营层面缩减成本开支，2021年的行政费用同比减少3.6%。

亚洲最大规模美元债展期成功 总借款、净负债率双降

7月11日，富力发布公告称将旗下10只美元票据进行展期，本金总规模达49.4亿美元。鉴于目前的大环境和富力的整体资产情况，富力的美元债展期均较为顺利，得到了投资者的支持，整体延期3-4年，减缓现金压力。

自2020年下半年出台“三道红线”政策以来，包括富力在内的不少房企的主要策略就是降负债、降杠杆。两年下来，主动或被动，大多数房企的杠杆率均有明显下降。

在前些年高速发展阶段，在行业普遍“三高”的影响下，叠加开发和自持双轮驱动，截止2019年底，富力的总借款约合1971亿元，净负债率达到199%。但经过两年的坚定而艰难的降负债和抓销售的策略下，截止2021年底，富力的借款总额降1288亿元，减少35%，其中2021年借款下降309亿，减少19%，净负债率也降低为130%。

尽管还没有降低至100%红线以下，但在没有出售核心资产，没有影响销售和交付的情况下，富力的降杠杆力度和效果还是显著的。这其中与大股东注资80亿成立联营企业提供流动性不无关系。

2021年9月，富力与主要股东就合营公司安排订立协议，主要股东向合营公司注资80亿元。由于富力持股改合营公司51%股份，因此大股东注入资金将为整个富力集团所用。此外，由于富力要将该合营公司合并进报表之中，股东权益明显增厚，有利于降低杠杆率，改善公司的融资条件，对于该笔注资，大股东则完全放弃了投资的决定权，目的只有一个，全力支持公司渡过流动性困难。

富力共有约298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约，乍眼一看，危机四伏；但熟悉银行业务的相关人员指出，这个数字肯定是偏大的，审计师应该是按最严格的口径去判定风险。实际上，在目前地产资金流普遍紧张的背景下，大部分银行等金融机构都在和地产公司商谈展期及修改原合同条款等，并没有实质主张违约权利，也就不存在实质上的交叉违约。

2022年至今，富力境外债券及境内债券展期近370亿。要知道债券的投资人大多为专业金融机构，债券展期获得通过，足以证明专业机构对富力的资产质量、抗风险的能力以及未来修复及发展的前景均抱有信心，并用投票的形式给予支持及缓冲的时间。

管理层在年报中述及，富力在出售非核心资产、寻求融资展期的情况下，偿还债务的根本方法还是销售回款，充分说明管理层清醒地认识到当下或未来一段时间内的重要工作仍是在与主要债权人就融资展期寻求最大公约数、达成一致共识的基础上，加快销售，加快回笼自由现金流，加快回到健康稳定发展轨道来。

相信富力在债务处理上已经积极处理并对偿还方案胸有成竹。后续要做的是专心做好运营，专心做好保交楼。

4997万平米土储丰厚 酒店营收上升 等待周期转暖

作为传统老牌房企，富力的存货家底是相对充足的。相较于2021年全年941万平米的销售面积而言，富力可供开发的土储约4997万平米，可满足未来5年左右的开发销售需求，整体货值约高达7131亿元。仅在2022年，在存货中有超过200个预售项目，预期可售货值达到2200亿元。

但实际上今年的销售整体都不景气，克而瑞数据显示，上半年百强房企的销售全口径下滑幅度达50%。下半年销售仍要看整体行业和疫情的情况，仍存在不确定性，在这种情况下拥有大量价值可观的自持物业是相对占优的。

年报中，管理层称去年富力资产出售的规模和速度前所未有，但主要在非核心资产，诸如黑石集团分两次收购广州国际机场富力综合物流园项目100%股权，两次对价分别约为70亿元、12.63亿元。今年来，富力出售资产包括以7.96亿元出售英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square、以26.6亿港元出售伦敦Thames City项目等。

年报显示，目前富力集团仍保留大量资产价值可观的投资物业及酒店组合，可以应对流行突发情况。据悉，酒店营运营业额由上年度44.63亿元上升至人民币50.7亿元，随着新冠疫情稳定，富力酒店管理将持续改善，收入稳步提升。2022年 7月份暑期，酒店生意非常畅旺，国际品牌酒店的经营净利润稳步上升。2022年7月单月，90家店录得1.387亿的经营净利润。

旧改方面，富力进展神速、优质土储丰厚。广州区域200万平米的山景大宅富力富云山已拿到预售证，将正式发售。此项目从2019年3月竞标签约成功到2022即将入市，仅仅3年的时间，充分显示了富力城市更新强大的运营能力和资产转化能力。

面对下半年的不确定性，富力在年报中也提示了下半年市场未能实现如期回调所引发的的风险。这一方面表明对当下市场的清醒判断；另一方面，对困难的充分认识，可以更早统一好内外部力量集中应对，有利于战胜困难。

富力业绩报明确传递出，富力将积极沟通债权人，引入战略合作方或转让存量项目权益。通过任何直接可变现资金或间接取得资金的形式，确保公司继续可持续发展。

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