华润万象生活王建胜：构建平台型社区，实现不同产业、不同业态之间的资源共享和客户转化

9月2日，华润2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。象王建本次大会由世界贸易网点联盟、生活胜构社区实现集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。建平论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，台型论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，不同不同推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，产业成立了中国楼宇经济城区联盟，业态源共发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，间转化举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，享和各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，客户共同开启了楼宇经济3.0的华润新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。象王建

华润置地万象生活华北大区助理总经理王建胜作为嘉宾参与高峰对话：“楼宇（园区）运营化——运营为王”，生活胜构社区实现对话由集群智库中国楼宇经济研究中心主任匡洪广主持，建平以下为文字实录：

主持人：华润，包括万象城商业板块、商业运营的能力，行业公认是头部和一流。但是在写字楼板块，相对商业来讲低调一点，华润的发展目标、发展战略，包括对华北区域有什么样的思考，请您分享一下。

王建胜：借此机会给大家分享一下华润，特别是商业和写字楼业务的发展情况。华润整个写字楼板块是2020年12月9号从华润置地分立出来的，我们和商业、物业共同成立一个新的上市公司叫做华润万象生活，在这之前，我们和华润置地还是同一家公司。华润置地的主营业务是“3+1”，一是销售型的业务，包括住宅和商业；二是持有的经营型业务，包括购物中心、万象城、万象汇、写字楼等业态；三是轻资产管理业务，构成了3大主营业务。+1是生态圈要素型业务，正在做积极的探索，比如长租、康养、物流地产、影院等等，是依托于主业开展的探索。

2020年万象分立上市之后，主要也是这三大业务：一是物业管理、二是商业购物中心管理，三是写字楼管理。从万象诞生之初，就在践行今天很多嘉宾共同分享的话题：怎样能够实现社区化和平台化的运营。

给大家举一个简单的例子，北京三元桥的凤凰城，这个项目发展的比较成熟也比较典型，这个项目有住宅、有购物中心（凤凰汇）、有写字楼（凤凰置地广场）。我刚才查了政府数据，住宅有2400户，人口约1万多人；写字楼将近10万平米，租户大概8000人左右；购物中心4万多平米，日均客流量不到2万人（北京市的平均数据）。三者之间其实有一个共同点，就是人员集中于这个区域内，也就是说，一个人的角色在三者之间会发生转换，这个人既可能是业主或住户，也可能是在凤凰城置地广场办公的员工，也可能是凤凰城的消费者。所以他的角色转变也就决定了华润置地和华润万象的发展理念，也就是说怎么样打造一个平台、打造一个社区，让社区内不同的产业、不同的业态之间的客户资源能够相互转化，这点很契合“运营为王”主题，也很契合刚才很多嘉宾们分享的主题。在此基础上，我们已经实现了资源共享和客户之间转化。

第二点，说到写字楼本身，比如凤凰置地广场一个项目就有将近8000个员工，每个人朝九晚五会有8小时在写字楼里办公，这8个小时8000个员工就相当于是私域流量，我们现在也在思考，怎么样把写字楼变成私域流量入口，打造平台发挥华润集团多元化产业的优势。华润集团有很多跟大众息息相关的产品资源可以提供给大家，包括大产业、大消费、大健康、城市基础设施建设等等。我说一些大家耳熟能详的产品和品牌，除了华润置地的房子，万象城的购物中心之外，比如雪花啤酒、万家超市，医药板块有自己的医院、自己的医药，比如999、，北京的紫竹药业、双鹤药业等等，还有跟生活息息相关的基础设施投资，华润有发电厂、有燃气，能够给城市居民提供生活燃气。华润有广泛的品牌资源，通过自己开发的“一点万象”，写字楼也有APP和小程序，可以把客户需求和资源嫁接起来。除了主营业务，华润还有上万家合作商，通过把平台开放给合作商，从而满足私域流量范围内企业端、员工端的需求，能够更好的为企业服务，为员工服务，这是我们服务和发展的简单小结。

主持人：华润商业做的非常好，运营商业和运营写字楼有没有什么区别，有没有什么共同点？

王建胜：这个题目很大，我简单说一下自己的体会。商场和写字楼，从华润实践来讲，商业特别是购物中心，更强调体系性，更强调团队作战，更强调系统化的支持。对于写字楼，个人认为可能会成为第二个就像住宅一样的标准化产品，从资本市场发展来讲，写字楼会成为很好的标准化产品，它的投融建管退能形成一个闭环。对于运营来讲，相对于购物中心难度会更高，购物中心不依赖于个人，更依赖于背后的整体招商、运营体系，合作伙伴对整个公司的信赖和几十年合作下来的积累。而写字楼更依赖于本体，比如项目所处的位置，配套的设施等等，对于经营来讲，在这个基础上，怎样更好的赋能，更好的为租户服务，使企业实现资产的保值和增值，这对我们从业人员来讲，相对于购物中心提出了更大挑战和更高要求，也有充分的发挥空间。

刚才也说资本市场对大宗交易来讲，写字楼占的比重越来越大，我们也观察到，这还是在目前国家对于REITs的发行和资产化处置通道方面没有完全打开的情况下，写字楼交易量现在越来越大，这也能够体现出资本市场灵敏的嗅觉和敏锐的意识，在这种大的前提条件下，对写字楼从业者来讲，是非常好的前景。

(责任编辑：时尚)